İsmayıl Feyzullayev yazır…
Əmlak sektorunun əsas fəaliyyət sahələrindən biri də daşınmaz əmlakın kirayəsidir. Daşınmaz əmlak adətən ya yaşayış (mənzil, fərdi ev və s), ya da qeyri-yaşayış (kommersiya, qaraj və s.) məqsədi üçün kirayə götürülür. Bu yazı vasitəsilə yaşamaq məqsədilə kirayə götürülmüş mənzillərdə həm dövlətin, həm kirayə verənin, həm də kirayəçinin qarşılaşdığı bəzi problemlər qələmə alınıb.
Ekspertlər tərəfindən artıq dəfələrlə qeyd olunub ki, yaşayış məqsədilə kirayə verilən daşınmaz əmlakların iştirakçıları (kirayə verən və kirayəçi) öz aralarında kirayə müqaviləsi bağlamırlar. Bunun ən başlıca səbəbi Azərbaycan Respublikası Vergi Məcəlləsinin 124.1-ci maddəsinə əsasən, kirayə haqqından ödəmə mənbəyində tutulan 14%-lik gəlir vergisi olaraq göstərilir. Bu vergini nə əmlakını kirayə verən, nə də kirayə götürən ödəmək istəyir. Kirayə bazarında ən çox tələbat aylıq kirayəsi 500 manata qədər olan mənzillər, eləcə də fərdi yaşayış evləri üçün 14%-lik vergi kifayət qədər yüksək görünür. Məsələn, aylıq kirayə haqqı 400 manat olan bir mənzilə aylıq 14%-lik gəlir vergisinin tətbiqi hər ay 400 manatdan 56 manatın vergi kimi ödənilməsi deməkdir. Belə olan halda mənzil sahibi sadəcə 344 manatlıq bir gəlir əldə edir ki, bu da onu qane etmir. Əmlak sahibi 400 manatlıq gəliri əldə etmək üçün ya mənzilini daha baha qiymətə kirayə vermək, ya da kirayə müqaviləsində bu verginin kirayə götürən tərəfindən ödənilməsini təmin etmək istəyəcək. Bu isə kirayəçini qane etməyən bir məqamdır. Təbii haldır ki, kirayəçi mənzili mümkün qədər ucuz qiymətə kirayələmək istəyir və əlavə xərclərin çıxması onu daha sərfəli mənzil axtarmağa vadar edir. Nəticədə əmlak sahibi də mənzilinə kirayəçi tapmaqda çətinlik çəkir. Çünki bazarda kifayət qədər müqavilə tələb etməyən əmlak sahibləri var. Qeyd olunan səbəblərə görə həm əmlak sahibi, həm də kirayəçi riskli də olsa, müqavilə olmadan öz aralarında şifahi razılaşırlar.
Bu vəziyyət isə bir sıra problemləri ortaya çıxarır:
– Dövlət belə əmlaklardan heç bir gəlir əldə edə bilmir. Notarial qaydada müqavilə olmadığına görə, kirayə verilən yaşayış sahələrinin nəzarəti mümkün olmur. Nəzarət mümkün olmadığı üçün gəlir itkisi baş verir və bu itkinin qarşısını almaq demək olar ki, mümkünsüz olur.
– Kirayə müqaviləsi olmadığına görə, əmlak sahibi əmlakına kirayəçi tərəfindən dəymiş hər hansısa bir ziyanı, eləcə də gecikdirilmiş kirayə haqqını hüquqi tərəfdən tələb edə bilmir. Belə ki, əmlak sahibi vaxtında müqavilə imzalayıb burada öhdəlikləri göstərmədiyi, həmçinin vergiləri ödəmədiyi üçün hüquqi yolla kirayəçinin vurduğu ziyanı bərpa etdirə bilmir. Bu isə əmlak sahibinin əlavə xərclərə düşməsinə, evə və ya əşyalara dəymiş ziyanı öz vəsaiti hesabına aradan qaldırmağa, həmçinin gecikdirilmiş kirayə haqqından vaz keçmək məcburiyyətində qalmasına səbəb olur.
– Kirayəçi kirayə müqaviləsi olmadığı üçün öz öhdəlikləri və vəzifələrini bilmir və baş vermiş hər hansısa bir anlaşılmazlıqda əmlak sahibinin etirazı ilə üzləşir,. Adətən imkansızlıqdan, bəzən isə qəsdən dəymiş ziyanı aradan qaldırmaq istəmir. Belə olan halda isə mənzil sahibi tərəfindən dərhal mənzildən çıxarılma riski ilə üzləşir ki, bu da onlara yeni mənzil tapana qədər böyük çətinlik yaratmış olur.
Qeyd olunan problemlərin aradan qaldırılması üçün dövlət tərəfindən müəyyən stimullaşdırıcı addımların atılması dövlət büdcəsinə ciddi daxilolmanı təmin edə, eləcə də əmlak sahiblərinin və kirayəçilərin öz vəzifə və öhdəliklərində daha məsuliyyətli yanaşmasına səbəb ola bilər. Dövlət tərəfindən veriləcək bir neçə sadə qərarla kirayə verilən yaşayış sahələri, əmlak sahibləri və kirayəçilər üzərindəki nəzarət bir-birinə bağlı şəkildə bərpa oluna bilər.
Əslində, son dövrlər dünyanı bürümüş COVID-19 pandemiyası səbəbindən dövlət tərəfindən görülmüş tədbirlər nəticəsində ölkədə müvəqqəti vergi rejimi tətbiq edilib və bu rejim Vergi Məcəlləsinin 222.5-ci maddəsinə uyğun olaraq aşağıdakı fəaliyyəti həyata keçirən şəxslərə şamil edilib:
– Avtomobil nəqliyyatı vasitələri ilə ölkədaxili (şəhərlərarası və rayonlararası, şəhərdaxili və rayondaxili) sərnişin daşımaları (o cümlədən taksi ilə) fəaliyyəti;
– Yerləşmə vasitələri hesab edilən mehmanxana (hotel) və mehmanxana tipli digər obyektlərin fəaliyyəti;
– Turoperator və turagent fəaliyyəti;
– Sifarişlər üzrə malların, o cümlədən yeməklərin, ərzaq və qeyri-ərzaq mallarının satıcılardan alıcılara daşınması və (və ya) çatdırılması fəaliyyəti;
– İctimai iaşə fəaliyyəti;
– Sərgilərin təşkili, səhnə, istirahət və əyləncə (oyun), kinoteatr, teatr, muzey və konsert zallarının fəaliyyəti;
– İdman-sağlamlıq obyektlərinin fəaliyyəti;
– Hazırlıq (tədris) və ixtisasartırma kurslarının, məktəbdənkənar təhsil müəssisələrinin, psixoloji mərkəzlərinin fəaliyyəti;
– Koronavirus pandemiyasının yayılması ilə bağlı əhalinin sağlamlığının və təhlükəsizliyinin təmin edilməsi məqsədilə fəaliyyəti müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqanın (qurumun) qərarı ilə tam və ya qismən məhdudlaşdırılan fəaliyyət sahələri (dövlətə məxsus olan hüquqi şəxslər, büdcə təşkilatları, dövlət büdcəsindən və büdcədənkənar dövlət fondlarından maliyyələşən digər dövlət orqanları (qurumları) istisna olmaqla).
Vergi Məcəlləsinin 224.6-ci maddəsinə uyğun olaraq yuxarıda qeyd olunan fəaliyyətləri həyata keçirən şəxslər tərəfindən bu Məcəllənin 124-cü maddəsi üzrə fiziki şəxslərdən icarəyə götürülən daşınmaz əmlaklar üzrə ödəmə mənbəyindən tutulan verginin məbləğı 50% azaldılıb. Sadə şəkildə desək, idman salonu icarəyə götürən şəxs ödəmə mənbəyində tutulan 14%-lik vergini güzəştli olaraq 7% ödəyir. Yəni, mənzilini fiziki şəxsə icarəyə verən başqa bir fiziki şəxs belə bir güzəşdən yararlana bilmir.
Qeyd etmək lazımdır ki, güzəştlər müvəqqəti xarakter daşıyır və 1 Yanvar 2021-ci ilə qədər qüvvədədir. Həmçinin bu güzşət hər kəsə yox, müəyyən fəaliyyəti həyata keçirən şəxslərə şamil edilir. Belə ki, bu qaydaların uzadılması ilə bağlı əlavə sərəncam olmazsa, 1 Yanvar 2012-ci ildən yenidən 124-cü maddə, yəni 14%-lik vergi tətbiq olunacaq.
Mövcud problemləri nəzərə alsaq, dövlət məhz yaşayış məqsədi ilə kirayə verilən əmlaklar üçün ödəmə mənbəyində gəlir vergisini 5% təyin edə bilər. Bu, əmlakını kirayə verən sahibkarlar üçün yuxarıda qeyd olunan risklərlə müqayisədə çox cəlbedici bir faizdir. Dövlət üçün isə bu faiz bir o qədər də böyük görünməyə bilər, amma nəzərə alınmalıdır ki, hal-hazırda müqaviləsi olmadan yüzlərlə yaşayış sahəsi kirayə verilir və buna görə dövlət büdcəsinə heç bir məbləğ daxil olunmur. Belə olan halda əmlakını müqavilə ilə kirayə verməyə və cəmi 5% gəlir vergisi ödəməyə hazır olacaq yüzlərlə əmlak sahibləri fonunda bu faiz kifayət qədər vəsaitin dövlət büdcəsinə cəlb olunmasına şərait yaradacaq.
Dövlətin bu sahəni stimullaşdırması və sosial reklamlarla əmlakını kirayə verən şəxslərdə təbliğat aparması büdcəyə daxilolmaları ciddi artırmaqla yanaşı, əmlak sahibləri və kirayəçilərin hüquq və vəzifələrini yerinə yetirməyə nəzarət təmin edə bilər. Bununla yanaşı, mübahisələrin hüquq müstəvisində həlli, insanların müvəqqəti qeydiyyat məsələsi, kirayə verilən mənzildən gələn gəlirin rəsmi gəlir kimi tanınıb kredit almaq imkanları və sair bu kimi məsələlərin həllinə də müsbət təsir göstərə bilər.
yasamal.tv
