Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi, həm sakinlərin rahatlığı, həm də binanın uzunmüddətli sağlamlığı üçün olduqca vacibdir. Bu idarəetmə üsulu, bir çox hüquqi, maliyyə, texniki və sosial məsələləri əhatə edir. Effektiv idarəetmə, sakinlərin həyat keyfiyyətini artırmaq, binanın texniki vəziyyətini qorumaq və qanuni tələbləri yerinə yetirmək üçün çox önəmlidir.
Aşağıda çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün əsas üsul və prinsiplər sıralanıb :
1. İdarəetmə forması seçimi
Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün əsasən iki əsas forma mövcuddur:
- Sakinlər tərəfindən idarəetmə (sahibkarlıq): Bu formada binanın idarəetməsi, təmir işləri, ümumi xərclər və qərarlar sakinlər tərəfindən qəbul edilir. Bu idarəetmə forması, kiçik binalarda daha çox rast gəlinir.
- İdarəetmə şirkətləri tərəfindən idarəetmə: Çoxmənzilli binalarda ən geniş yayılmış metodlardan biri, peşəkar idarəetmə şirkətlərinin kirayə edilməsi və binanın idarə edilməsidir. İdarəetmə şirkətləri, binanın gündəlik fəaliyyətini, təmirini, təhlükəsizlik işlərini və digər xidmətləri yerinə yetirir.
2. İdarəetmə planı və strategiyası
İdarəetmə planı binanın uzunmüddətli fəaliyyətini təmin etmək üçün vacibdir. Bu plan aşağıdakıları əhatə etməlidir:
- Təmir və baxım: Binanın ümumi vəziyyətinin qorunması üçün mütəmadi olaraq texniki baxım və təmir işləri aparılmalıdır (liftlər, dam örtüyü, su və kanalizasiya sistemləri və s.).
- İctimai və sosial sahələrin idarə edilməsi: Girişlər, həyət və digər ümumi sahələrin təmizliyi və istifadəsi təşkil edilməlidir.
- Həyat keyfiyyətinin artırılması: Sakinlərin rahatlığını təmin etmək üçün ümumi sahələrdəki xidmətlər (məsələn, liftlər, təhlükəsizlik, işıqlandırma) daim işlə təmin edilməlidir.
3. Maliyyə idarəetməsi
Çoxmənzilli binalarda maliyyə idarəetməsi düzgün qurulmalıdır ki, binanın bütün xidmətləri problemsiz işlənsin:
- İstifadəçi haqqı və ödənişlər: Bina sakinlərindən toplanan pul vəsaiti (aylıq idarəetmə haqqı) binanın təmir və xidmətlərinə xərclənir. Bu ödənişlərin düzgün və vaxtında toplanması vacibdir.
- Təmir fondu: Gələcək təmir və yenidənqurma işləri üçün təmir fondu yaradılmalıdır. Bu fondda toplanan pul ilə böyük təmir işləri (məsələn, dam örtüyünün dəyişdirilməsi, fasadın təmir edilməsi və s.) həyata keçirilə bilər.
4. Hüquqi məsələlər və qaydalar
Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi, müəyyən hüquqi tələblərə əsaslanmalıdır. Hər binanın özünə məxsus idarəetmə qaydaları və müqavilələri olmalıdır:
- Mülkiyyət hüquqları: Sakinlərin mülkiyyət hüquqları (məsələn, mənzillərin alqı-satqısı, icarəsi) və ümumi sahələrin istifadəsi ilə bağlı hüquqi qaydalar müəyyən edilməlidir.
- Münasibətlərin tənzimlənməsi: Sakinlər arasında yaranan mübahisələrə hüquqi həll yolları tapılmalıdır (qonşular arasında səs-küy, ümumi sahələrin istifadəsi ilə bağlı mübahisələr və s.).
- Təhlükəsizlik və sığorta: Bina, bütün lazımi təhlükəsizlik standartlarına cavab verməli və sığorta olunmalıdır.
5. Ümumi sahələrin təmiri və baxımı
Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi, binanın ümumi sahələrinin təmirini və baxımını təşkil etməlidir:
- Liftlər, elektrik və su təchizatı sistemləri: Bu xidmətlərdəki problemlər tez həll olunmalıdır.
- Dam örtüyü, fasad və digər texniki xidmətlər: Binanın xarici görünüşü və infrastrukturunun vəziyyəti daim yoxlanmalı və təmir edilməlidir.
- Bina ətrafının təmizliyi: Həyət və ətraf mühitin təmiz saxlanması vacibdir.
6. İctimai münasibətlər və sakinlərlə əlaqə
Sakinlər arasında yaxşı münasibətlərin qurulması və əlaqələrin möhkəmləndirilməsi üçün aşağıdakı fəaliyyətlərə diqqət yetirilməlidir:
- Ümumi yığıncaqlar: Binanın idarə olunması ilə bağlı vacib qərarların qəbul edilməsi üçün sakinlər ilə müntəzəm yığıncaqlar təşkil edilməlidir.
- Şikayət və təkliflərin qəbul edilməsi: Sakinlərdən gələn şikayət və təkliflərə diqqət yetirilməli və vaxtında cavab verilməlidir.
- Ümumi məlumatların yayılması: Bina ilə bağlı vacib məlumatlar (təmir işləri, təcili xidmətlər və s.) sakinlərə düzgün və vaxtında çatdırılmalıdır.
7. Təhlükəsizlik və nəzarət
Binanın təhlükəsizliyi üçün lazımi tədbirlər görülməlidir:
- Təhlükəsizlik işçiləri: Binada 24 saat təhlükəsizlik təminatı olmalıdır.
- İzleme və nəzarət sistemləri: Video nəzarət sistemləri və digər təhlükəsizlik tədbirləri yerləşdirilməlidir.
8. Ətraf mühitin qorunması
Binaların idarə edilməsi zamanı ətraf mühitin qorunmasına xüsusi diqqət yetirilməlidir:
- İnfrastrukturun enerjiyə qənaət edən şəkildə təmir edilməsi: İstilik və enerji sərfiyyatını minimuma endirmək üçün ekoloji təmiz texnologiyalar tətbiq edilməlidir.
- Tullantıların düzgün idarə olunması: Atılacaq tullantıların düzgün çeşidlənməsi və təkrar emalı təmin edilməlidir.
Nəticə
Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi, peşəkar yanaşma və müvafiq qanunvericilik çərçivəsində həyata keçirilməlidir. Effektiv idarəetmə, sakinlər arasında qarşılıqlı hörmətin və əməkdaşlığın yaradılması ilə yanaşı, binanın texniki vəziyyətini qorumaq və həyat keyfiyyətini yüksəltmək üçün əhəmiyyətlidir.
Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev.
